• 'Εκαστος έχει το δικαίωμα ελευθερίας του λόγου και της καθ' οιονδήποτε τρόπον εκφράσεως - Η ελευθερια της εκφρασης είναι το θεμέλιο όλων των Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων, πηγή ανθρωπισμού και η μητέρα της αλήθειας

«Έξωση» από τη Δικαιοσύνη

Η ενοικίαση ακινήτων, και συγκεκριμένα τα προβλήματα τα οποία δύναται να προκύψουν από αυτή, είναι ένα «ζωντανό ζήτημα» το οποίο απασχολεί καθημερινά την κοινωνία. Πολλές συζητήσεις έχουν γίνει κατά καιρούς, τόσο στο νομικό όσο και στον πολιτικό κόσμο, για την σωστή εξισορρόπηση, αφ’ ενός, των δικαιωμάτων των ενοικιαστών από αυθαιρεσίες και παράλογες απαιτήσεις ιδιοκτητών ακινήτων, κυρίως όσον αφορά το ύψος του καταβληθέντος ενοικίου, και αφ’ ετέρου των δικαιωμάτων των ιδιοκτητών ακινήτων, οι οποίοι πολλές φορές βρίσκονται παγιδευμένοι με «κακοπληρωτές ενοικιαστές», οι οποίοι κατέχουν και εκμεταλλεύονται την περιουσία τους άνευ καταβολής οποιουδήποτε ποσού ενοικίου. Πρέπει να λεχθεί βεβαίως ότι τέτοιες συμπεριφορές από πλευράς των ενοικιαστών ευνοούνται σε κάποια έκταση τόσο από τη νομοθεσία όσο και από το δικονομικό μας σύστημα. Το ευρύ φάσμα προστασίας που προσφέρει σε θέσμιους ενοικιαστές ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος, ο οποίος έχει χαρακτηριστεί πολλάκις ως αναχρονιστικός, ο όγκος υποθέσεων των Δικαστηρίων Ελέγχου Ενοικιάσεων και κατ’ επέκταση οι καθυστερήσεις οι οποίες παρατηρούνται σε κατά τ’ άλλα υποθέσεις συνοπτικού χαρακτήρα αλλά και τα μη αποτελεσματικά μέτρα εκτέλεσης τα οποία έχει στη διάθεση του ο επιτυχών διάδικος για σκοπούς ανάκτησης της κατοχής του ακινήτου του και των οφειλόμενων ποσών, θέτουν ένα «κακοπληρωτή ενοικιαστή» σε θέση υπεροχής έναντι του ιδιοκτήτη. 

Αναγνωρίζοντας τα προβλήματα τα οποία δημιουργούσαν οι σχετικές πρόνοιες του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, ως αυτές εφαρμόζονταν μέχρι πρόσφατα, αναφορικά με την ανάκτηση κατοχής ακινήτου σε περίπτωση οφειλόμενων ενοικίων, την 31η Ιανουαρίου 2020, τέθηκαν σε ισχύ οι διατάξεις του περί Ενοικιοστασίου (Τροποποιητικού) Νόμου του 2020 (Ν. 3(Ι)/2020). Σκοπός λοιπόν του εν λόγω Νόμου ήταν η θέσπιση μιας διαδικασίας «εξπρές έξωσης», ως χαρακτηρίστηκε από πολλούς, κακοπληρωτών ενοικιαστών, τροποποιώντας το άρθρο 11 του βασικού Νόμου και προσθέτωντας, συνοπτικά και μεταξύ άλλων, τα ακόλουθα:

  • Σε περίπτωση καταχώρησης Αίτησης για ανάκτηση κατοχής εναντίων ενοικιαστή στη βάση παράλειψης καταβολής οφειλόμενων ενοικίων, ο τελευταίος θα μπορεί να καταχωρήσει Απάντηση στην εν λόγω Αίτηση μόνο σε περίπτωση που η Απάντηση του συνοδεύεται είτε από απόδειξη είσπραξης του οφειλόμενου ποσού από τον ιδιοκτήτη ή αντιπρόσωπο του είτε από απόδειξη κατάθεσης του οφειλόμενου ποσού στο λογιστήριο του Δικαστηρίου ή σε χρηματοπιστωτικό ίδρυμα προς όφελος του ιδιοκτήτη ή αντιπροσώπου του.

 

  • Νοείται, ως αναφέρει ο εν λόγω Νόμος, ότι η απόφαση του Γραμματέα για αποδοχή ή απόρριψη της καταχώρησης της Απάντησης τίθεται εντός τριών ημερών ενώπιον του Δικαστηρίου προς τελεσίδικη έγκριση ή απόρριψη. Η δε απόφαση του Δικαστηρίου δεν υπόκειται σε έφεση.

 

Παρά το γεγονός ότι ο σκοπός του Νομοθέτη για την υποβολή φράγματος στις αυθαιρεσίες των κακοπληρωτών ενοικιαστών ήταν καθ’ όλα απαραίτητος και καλοδεχούμενος, οι πιο πάνω πρόνοιες προκαλούν μεγάλο προβληματισμό ως προς το κατά πόσο υποβάλλεται και αντίστοιχος φραγμός στο δικαίωμα ενός ενοικιαστή να έχει πρόσβαση στη Δικαιοσύνη και να τύχει δίκαιης δίκης, υπερασπιζόμενος τον εαυτό του ενώπιον Δικαστηρίου. Έγινε άραγε σωστή εξισορρόπηση δικαιωμάτων και είναι ανάλογος ο περιορισμός, στο μέτρο και στην έκταση που αυτός υφίσταται, ενός τόσο θεμελιώδους ανθρώπινου δικαιώματος; Ειδικότερα όταν ο σκοπός των προνοιών είναι η εδραίωση ενός πιο «αποτελεσματικού» και γρήγορου συστήματος ανάκτησης κατοχής και οφειλόμενων ενοικίων από πλευράς του ιδιοκτήτη ενός ακινήτου. Διορθώνουμε δηλαδή το «κακό» της καθυστέρησης στην αποπεράτωση δικαστικών διαδικασιών με ένα άλλο, ενδεχομένως χειρότερο «κακό»;

Το θεμελιώδες και αναφαίρετο δικαίωμα της πρόσβασης στη δικαιοσύνη, της δίκαιης δίκης, ως επίσης και της ίσης μεταχείρισης και προστασίας εκάστου πολίτη από τον Νόμο, αποτελούν βασικά και αλληλένδετα στοιχεία με την έννοια του κράτους δικαίου. Τα εν λόγω δικαιώματα, ως αυτά κατοχυρώνονται μέσα από το Άρθρο 47 του Χάρτη Θεμελιωδών Δικαιωμάτων της Ευρωπαϊκής Ένωσης και από το Άρθρο 6 της Ευρωπαϊκής Σύμβασης Δικαιωμάτων του Ανθρώπου, επιβάλλουν σε έκαστο κράτος μέλος την υποχρέωση προστασίας και διασφάλισης τους. Περαιτέρω, το ίδιο το Σύνταγμα της Κυπριακής Δημοκρατίας, και συγκεκριμένα τα Άρθρα 30.2 και 30.3, επιτάσσουν πως δεν μπορούν να τεθούν οποιοιδήποτε περιορισμοί στο δικαίωμα εκάστου πολίτη να προσφύγει ενώπιον Δικαστηρίου, να τύχει δίκαιης δίκης αλλά και να προβάλει τους ισχυρισμούς του ενώπιον δικαστηρίου. Παράλληλα, το Άρθρο 28 διασφαλίζει την ισότητα όλων απέναντι στον Νόμο και τη δικαιοσύνη καθώς επίσης και το δικαίωμα ίσης προστασίας και μεταχειρίσεως.

Λαμβάνοντας υπόψη τα ως άνω, οι πρόνοιες που εισήγαγε ο Νόμος 3(Ι)/2020 φαίνεται να αλλοιώνουν και να αντιστρατεύονται με τα πιο πάνω συνταγματικά κατοχυρωμένα δικαιώματα του Καθ’ ου η Αίτηση σε μια Αίτηση για ανάκτηση κατοχής στη βάση οφειλόμενων ενοικίων. Αυτό, διότι θέτουν τη δυνατότητα του να υπερασπιστεί τον εαυτό του και να ακουστεί ενώπιον Δικαστηρίου υπό την αίρεση της εκ των προτέρων καταβολής του ποσού το οποίο ισχυρίζεται ότι οφείλεται από πλευράς του Αιτητή. Παράλληλα, ο πιο πάνω Νόμος εναποθέτει στον εκάστοτε Γραμματέα του Δικαστηρίου εξουσία οιωνεί δικαστική, αποφασίζοντας για την αποδοχή ή απόρριψη της καταχώρησης μιας Απάντησης.  

Εύλογα μπορεί να διερωτηθεί κανείς βάσει ποιων κριτηρίων μια Απάντηση η οποία δεν συνοδεύεται από οποιαδήποτε απόδειξη είσπραξης ή κατάθεσης του οφειλόμενου ποσού, θα γίνεται αποδεκτή ή μη από τον Γραμματέα του Δικαστηρίου. Θα ασκεί ο Γραμματέας δικαστική κρίση με μια εκ πρώτης όψεως ανάγνωση των ισχυρισμών του Καθ’ ου η Αίτηση προς διαπίστωση του κατά πόσο υπάρχει ή όχι εύλογη αμφισβήτηση του οφειλόμενου ποσού ή θα παραπέμπει οποιαδήποτε τέτοια Απάντηση, προς παν ενδεχόμενο, ενώπιον Δικαστηρίου για σκοπούς έγκρισης ή απόρριψης της καταχώρισης της, αυξάνοντας ακόμη περισσότερο το ήδη βεβαρυμμένο πρόγραμμα του; Ακόμα, και σε περίπτωση παραπομπής της Απάντησης ενώπιον Δικαστηρίου, πως το Δικαστήριο θα ασκήσει ορθά την κρίση του για την τελεσίδικη έγκριση ή απόρριψη της καταχώρησης της, χωρίς να έχει ενώπιον του οποιαδήποτε μαρτυρία αναφορικά με το γνήσιο ή μη των ισχυρισμών των μερών; Και αυτά είναι μόνο μερικά ερωτήματα τα οποία εγείρονται με ένα απλό διάβασμα των ως άνω προνοιών και χωρίς να δούμε πως αυτά θα εφαρμόζονται στην πράξη.

Ας θέσουμε το εξής παράδειγμα: ο Χ ενοικιάζει το ακίνητο του Ψ δυνάμει Συμφωνίας ενοικίασης με μηναίο ενοίκιο €500. Η εν λόγω Συμφωνία προβλέπει, μεταξύ άλλων, ότι σε περίπτωση οποιασδήποτε φθοράς εντός του ακινήτου, για την αποκατάσταση της οποίας ευθύνεται ο ιδιοκτήτης, ο ενοικιαστής δύναται να προβεί στις απαραίτητες επιδιορθώσεις και να αποκόψει το καταβληθέν ποσό από το μηνιαίο ποσό ενοικίου. Αφού ο Χ προέβηκε στις απαραίτητες επιδιορθώσεις, οι οποίες στοίχησαν €1.000, δεν κατέβαλε το μηνιαίο ενοίκιο για 2 συνεχόμενους μήνες. Μετά από μια διαφωνία, ο Ψ αποφασίζει ότι δεν επιθυμεί πλέον να ενοικιάζει το ακίνητο του στον Χ, τερματίζει την ενοικίαση και ο Χ εξακολουθεί να κατέχει το ακίνητο ως θέσμιος ενοικιαστής, αφού πληρούνται οι σχετικές προϋποθέσεις του Νόμου. Ο Ψ καταχωρεί Αίτηση ανάκτησης της κατοχής του ακινήτου απαιτώντας ποσό €1.000 ως οφειλόμενα ενοίκια. Ο Χ αρνείται ότι οφείλει το εν λόγω ποσό και επιθυμεί να καταχωρήσει την Απάντηση του, παραθέτοντας τη θέση του ενώπιον Δικαστηρίου.

Σε τέτοια περίπτωση, ο Χ θα είναι υποχρεωμένος να καταβάλει το κατ’ ισχυρισμό οφειλόμενο ποσό, έτσι ώστε να του επιτραπεί το δικαίωμα καταχώρησης της Απάντησης του. Τι θα συμβεί όμως εάν ο Χ αρνείται να καταθέσει το εν λόγω ποσό ή δεν έχει την οικονομική δυνατότητα να πράξει κάτι τέτοιο; Είναι άξιο απορίας πως ο Γραμματέας του Δικαστηρίου ή ακόμα και το ίδιο το Δικαστήριο θα είναι σε θέση να αξιολογήσει τη θέση του Χ σ’ αυτό το πρώιμο στάδιο και χωρίς να έχει ενώπιον του την οποιαδήποτε μαρτυρία αναφορικά με αυτή, ήτοι τη Συμφωνία Ενοικίασης ή τις αποδείξεις για τις επιδιορθώσεις στις οποίες προέβη. Περαιτέρω, σε περίπτωση που ο Χ συγκατατεθεί στην κατάθεση του εν λόγω ποσού, αυτό συνεπάγεται αυτόματα την «αποστέρηση» του, για τουλάχιστο 3 ή και περισσότερα έτη, μέχρι και την έκδοση απόφασης στην Αίτηση.

Παραθέτοντας λοιπόν τους ως άνω προβληματισμούς μου αναφορικά με τη συνταγματικότητα των προνοιών τις οποίες εισήγαγε η πρόσφατη τροποποίηση του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, είναι η ταπεινή μου άποψη πως ενδεχομένως να προκύψουν αρκετά πρακτικά αλλά κυρίως νομικά ζητήματα κατά την εφαρμογή τους. Με μεγάλο ενδιαφέρον αναμένεται, αν και όταν εγερθεί, σχετική απόφαση του Ανώτατου Δικαστηρίου αναφορικά με τη συνταγματικότητα τους, έχοντας πάντοτε κατά νου το συνταγματικά κατοχυρωμένο δικαίωμα εκάστου πολίτη να τύχει δίκαιης δίκης ενώπιον δικαστηρίου.

 

Η Δανιέλα Ιατρίδου

Μέλος της Δεξαμενής Νομικής Σκέψης

«Κράτος Δικαίου»

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *